たとえば、転勤にともなってしばらく自宅を賃貸に出したいが、2年後からはまた自分たちが居住することになるので、2年間の期間限定での賃貸借契約を結びたい、ということがあります。

この場合、賃貸借契約書において、単に「期間2年」とか「賃貸期間 平成29年6月1日~平成31年5月31日(2年間)」と定めているだけでは、期間満了の一定期間前に更新しない旨を告げたとしても、「正当事由」がないとして、更新拒絶が認められない=出て行ってもらえない、ということになってしまいます。

そのため、このような場合には、最初に賃貸するときに、借地借家法38条所定の「定期建物賃貸借」という賃貸形式にしておく必要があります。

この「定期建物賃貸借」は、更新のない賃貸借ですが、そのためには、「書面」によって契約することと、あらかじめ、賃貸人から賃借人に対し、契約の更新がなく期間満了によって終了することを、その旨を記載した「書面を交付して説明」しなければならない、ことになっています(借地借家法38条)。

ここで、「書面を交付して説明」というのは、「契約書」や「契約書案」に更新がない旨書いてあるだけでは駄目なことに注意が必要です。
すなわち、この点に関して、最高裁は、契約書とは「別個独立の書面」の交付が必要であり、そのことは、賃借人が契約更新がないことを知っていたかどうかは関係ない、と言っているのです。

建物を期限を定めて賃貸したい時は、この「定期建物賃貸借」という形式をとることが必要であり、それには上記のような手順を踏むことが必要となるのです。

著者プロフィール


奥田貫介 弁護士

おくだ総合法律事務所 所長
司法修習50期 福岡県弁護士会所属
福岡県立修猷館高校卒
京都大学法学部卒

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