こんにちは弁護士の奥田です。今日は賃貸建物からの退去請求、期間満了による賃貸建物からの退去請求、これができるのかどうかということについてお話をしたいと思います。

建物を貸しているんだけれども、契約上の期間が満了したので出ていってもらえるか、あるいは借主側からすると期間が満了したので家主さんから言われたら出て行かないといけないのかという話です。

ここで建物というふうに書いてますけれども、建物1棟まるまるではなくても、ビルの1室だとかアパートの1室だとかも同じ話ということになります。この点については、通常の借家契約と特別な定期借家契約というこの2つとで結論が全然違ってくるということになります。期間満了によって出ていかせられるか、あるいは借り主の側からすると出て行かないといけないのかということは、この通常の借家契約、普通借家契約と言いますけれども、普通借家契約の場合と特殊な定期借家契約の場合とで結論が全然違うということになります。

普通借家契約

まず普通の借家契約。これはよくある例えばマンションを借りたいとか、お店を借りたいとかする時のスタンダードなと言うかオーソドックスな借家契約です。この場合は仮に契約期間が2年というふうに定められていたとしても、正当な理由がなければ期間満了だからといって、出ていってもらうことはできない、退去を強制することはできないとこういうことになります。

そしてここにいう正当な理由というのはなかなか認められないということになっています。ですのでこの普通借家契約の場合には借主の地位が非常に強いということになるわけです。なので結局は立ち退き料というものをお支払いをして、それでお願いして出て行ってもらうというような形になることがほとんどということになります。ですのでこの普通借家契約では契約期間2年というふうに書いてあったとしても、それは法律上ほとんど意味がないということになるわけです。ここに注意が必要だと思います。

定期借家契約

他方、法律で定期借家契約といった類型が認められています。これは期間が満了すれば貸主からの請求で退去してもらうことができる。これは立ち退き料なんかは払わずに退去を強制することができるということになります。

ただしこの定期借家契約というのは、契約の時に普通の借家契約とは違って、特別な要件を踏む必要があります。

まずは契約書の中で更新がないということをきちんと定めて、それで文書を交付して更新がありませんよ、それから期間満了で賃貸借は終了しますよということを説明をしないといけないということになります。

この文書というのは契約書とは別の文書できちんと説明をしてこれを交付しないといけないということになっています。ですのでこうした要件をきっちり踏んでいれば 、この定期借家契約ということになって期間が満了すれば立ち退き料なしで出ていってもらうことはできるということになるわけですけれども、きちんと要件を踏んでなければこの場合は普通借家契約ということになって立ち退き料払ってお願いしないといけないということになります。

ですのでまずはその契約の時に、貸主側からすれば例えば古い建物だから数年で出て行ってもらいたいといったような場合には、きちんと定期借家契約ということにしておかないと、出ていってもらえずに困るといったことになりますし、借主側からすると、例えばそのビルの1室を借りて内装なんかにお金をかけてご商売をされるというような時に定期借家契約とかにしちゃうと、もう何年かで出ていかないといけなくなって、せっかくお金かけたのに商売できちんとそれを回収することはできないといったような非常に大変なことになってしまいますので、そこのところをきちんと契約時に確認をするということが必要ですし、それから期間満了の時に出ていってもらう、あるいは出てってくれというふうに言われた時には、その賃貸借契約がどちらの類型なのか、定期借家契約になるのかどうかですね、これは要件をきちんと踏んでいるかというところにもかかってきますので、そこをきっちり確認をして、場合によっては専門家の意見も聞いてきちんと確認をした上で、自らの法的な立場をちゃんと確認の上で検討されるということが必要かなというふうに思います。今日の話は以上です。

著者プロフィール


奥田貫介 弁護士

おくだ総合法律事務所 所長
司法修習50期 福岡県弁護士会所属
福岡県立修猷館高校卒
京都大学法学部卒

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